スマート別荘とは？

今までの別荘スタイル

ローンが組みにくいから現金で支払わなければならない。
別荘の管理・メンテナンスにお金がかかる。
別荘に行くたびに掃除や庭の草刈りが大変。
地震や台風等が発生した場合、被害の有無が確認できない。
価値の低下、売却査定価格が安い（日常のメンテナンスが対応できてない）
子供の世代になると使わなくなる　→　相続の問題
友達に貸すときになにかと面倒。

新しい別荘スタイル　→　スマート別荘

ローンが組める。自己資金が少しあればフルローンが可能。
管理は一括管理なので、面倒な掃除・メンテナンス・庭の手入れは不要。
使わないときは民泊として貸すので収入になる。
収入があるので、管理費は相殺できる。
行きたいときは自分で予定を組んで予約をブロックするだけなので簡単。
自分が行く時は掃除もできているし、帰る時も掃除はしなくていい。
友達に貸す時も予約を入れるだけなので簡単。
確定申告をして原価償却ができるので節税対策になる。

不動産投資の現状

金融的に言うと、不動産投資をしたくても自己資金が最低2000万円以上ないと参加できない。都心の土地が高くてきちんと利回りの回る物件がない。都心は、何億も持っている人でないと勝負できなくなっている。昔のサラリーマン大家予備軍が投資先に困っている。

40から60歳くらいの人は、今後の自分たちの生活に悩んでおり、田舎に暮らしたいと漠然と思っているが、別荘を買うには中々ハードルが高い。最近の傾向として、金持ちになりたいとう欲求より生活のレベルを上げたいと考えている人が多くなっている。年齢的に自分の将来の限界が見えてきて、現実問題としてどのように自分らしい生活ができるのかの相談が増えている。

スマート別荘の3大メリット

民泊での収入で返済が相殺できる。
管理を任せられ、なおかつ管理費は収入で補え経費として計上できる。
賃貸物件として貸すので減価償却費を計上できて節税できる。

減価償却費とは

減価償却とは、固定資産を取得した際にかかった費用の回収を図る会計上の手続きのこと。支払額の全額をその年度の費用とせず、耐用年数（使用期間）に応じて分割して計上します。

今回は、木造住宅が中心なので償却年数は22年になります。22年構造躯体の年数なので、エアコンやキッチンなどの設備は5年など短いものもあるので、最初の年度の方が償却金額は高くなりますが、

ここでは計算を簡単にするため22年の均等分割にします。土地に関しては償却対象にはなりません。

例えば3000万円の建物を建てたとして、3000÷22＝136万円になります。毎年136万円を経費として計上できます。また、その他に今回は事業になるので、償却費以外に借入金利、管理費、手数料、消耗品費、物件を調査するための高速代とガソリン代なども経費として計上できます。ですので年間200万円ほどの経費を計上できます。

詳しくは、MANAGEMENTのページにて。

民泊の形態

旅館業の中の簡易宿所として業として登録する場合。

市区町村の条例にもよりますが、民泊の180日ルールの中で行う場合。

ローンの種類

ローンの種類は、住宅ローン、アパートローン、事業性ローンの3つに分かれます。

住宅ローンでは基本的に民泊はしてはいけません。スルガ銀行の例では、別荘使用が中心で少し民泊をするレベルであれば融資が下りた例があり、その場合は、180日ルールの中で行うことが可能だと思われます。また、アパート併用住宅というのがあり、居住部分が１／2以上であれば、賃貸アパートを行うことは可能なので、その部分を民泊にして運営していくことは可能です。ただ、住民票を移すことが前提になります。住宅ローンの中でフレット35の住宅支援機構のものがありますが、（代理店でいうとARUHI、SBIハウスデポパートナーズ）このローンは金利も安く固定金利でローンも下りやすいのですが、賃貸で貸すことは不可なので注意が必要です。建築についてもフラット35仕様で作らないといけないので、少し面倒です。

収益をもっと上げたいという方には、地元の信用金庫や信用組合のアパートローンを活用して建てることが可能です。このローンは収益事業を認められているので、簡易宿所として旅館業の登録をしてがっつり収益を追求していけます。このレベルになると不動産投資になりますが、うまくいけば利回り１０％以上の収益を得られた実績もあります。

最後に事業性ローンですが、政策金融公庫で旅館業として融資を受けることができます。また、法人であれば、付き合いのある金融機関で融資を受けることも可能です。こちらもうまく回れば相当な利回り物件になるとこが予想されます。

ローンについて、住宅ローンであれば比較的簡単にローンは組めますが、アパートローン、事業性ローンは個人や会社のクレジットによって難易度は相当変わります。

建物の構造について　
　→　ティンバーフレーム工法

柱や梁の断面は通常の住宅（3.5寸角の家）の3倍以上！
大切な財産としての価値を落とさない頑丈な構造となっています。
また、方杖という斜めの木を入れることでデザイン的にも強度的にもUPします。

ティンバーフレーム工法はもともとヨーロッパの森林資源が豊かな国で盛んに使われていた木造建築工法のひとつです。
16世紀以降、ヨーロッパからアメリカ新大陸に移住した人とたちによって引き継がれました。
その後一時、安価なツーバイフォーパネル工法におされて衰退しましたが、歴史が実証する耐久性と強度が見直され、また復活してきました。
日本にも古来からある、伝統工法の仕口（木の組かた）にもよく似たところがあります。
つい先日より、プレカット機械の進化によって国内でもティンバーフレームの加工が可能になりました。
よって、今後より広く客さまに上質のティンバーフレーム住宅をご提供できることとなりました。

上の建物は弊社モデルハウス（二世帯住宅）です。
もとはアメリカにあった住宅を解体して再利用したものです。
日本の民家と同じで何度でも解体移築が可能なサスティナブルな住宅です。
見学をご希望の方はこちらでお申し込み下さい。

実際に見て触れていただきますと、よりご理解が深まります。

遠方で訪問が難しい方は本も出版しておりますのでご参考になさってください。

タイトル：古材のティンバーフレーム
著　　者：有限会社ティンバーテック代表取締役　丸茂雄二
内　　容：ティンバーフレーム工法による個人住宅を紹介する写真集。木造建築として、最高峰であるともいわれているティンバーフレーム工法。その魅力をあますところなく紹介します。

日経BP社から、定価2000円+税で発売中！
書店での在庫がない場合は、こちらまでご連絡ください。+送料で販売いたします。